A. 公募REITs正式入场：谁能率先享用这场超万亿盛宴
亚洲地域辽阔，为了便于认识，按照地理方位，把亚洲分为东亚、南亚、东南亚、中亚、西亚和北亚6个地区。这些地区的自然环境和人类活动各具特色。东亚指亚洲的东部，包括中国、日本、韩国、朝鲜和蒙古国，面积约1170万平方千米，人口17亿多。西亚指亚洲西部，包括土耳其、以色列、伊朗、伊拉克、叙利亚、黎巴嫩、巴勒斯坦、约旦、科威特、沙特阿拉伯、也门、阿曼、阿拉伯联合酋长国、卡塔尔、巴林、格鲁吉亚、阿富汗、亚美尼亚和阿塞拜疆。东南亚指亚洲东南部地区，包括新加坡、马来西亚、印度尼西亚、泰国、越南、老挝、菲律宾、柬埔寨、缅甸、文莱和东帝汶。中亚指中亚细亚地区，包括土库曼斯坦、乌兹别克斯坦、吉尔吉斯斯坦、塔吉克斯坦斯坦、哈萨克斯坦。南亚指亚洲南部地区，包括印度、马尔代夫、不丹、斯里兰卡、巴基斯坦、孟加拉国、尼泊尔。北亚指俄罗斯亚洲部分的西伯利亚地区。
公募REITs正式摆到桌面上，意味着时代做出了切割——地产增量时代大势已去，存量时代正式到来，并正走向高点。40号文和35号文政策加码，意味着超万亿的存量“资产IPO盛宴”将起，一场关于运营人的狂欢蓄势待发。01超万亿，存量资产的IPO盛宴早在去年4月，证监会40号文推出，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。至此，我国公募REITs长跑探索13年，在2020这个“元年”正式拉开序幕。1月15日，国家发改委投资司的35号文，又给这场公募REITs盛宴打了一针强心剂。当天，《国家发展改革委办公厅关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金试点项目库的通知》正式发布，新规强调：向国家发改委推荐基础设施REITs试点的项目，应从储备库中统一选取，未入库项目不得推荐。在35号文之前，各地公募REITs正按照“地方发改委-国家发改委-证监会-上交所、深交所”这一申报流程有序进行。35号文推出后，业内人士分析认为，这意味着公募嫌做REITs从试点工作走向了常态化。公募REITs一经开闸，各类参与方争相抢跑，有基金连夜组团队抢份额。截至去年10月底，上交所试点基础设施公募REITs项目库和储备项目库已经有50多单，深交所试点储备项目已经超过了20个。到了2020年年底，首批不超过30个公募REITs项目已完成了答辩。业内人士推测，按照目前的进度，首批公募REITs项目有望于今年春节后推出。公募REITs到底是一场多大的盛宴，谁能参与，跟哪些人有关呢？首先，这是一场堪比A股体量的超万亿级市场。目前中国已经形成了巨大的存量市场。截至2020年7月底，中国铁路营业里程达到14万公里，位居世界第二；高铁3.6万公里，位居世界第一；全国公路里程突破500万公里，位居世界第一；城轨运营里程超6700公里。据北大光华管理学院《中国基础设施REITs创新发展研究》，中国基础设施存量规模超过100万亿，若仅将1%进行证券化，即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。博时基金认为，近万亿元的REITs市场规模只是保守估算，若积极估算，市场规模大约6万亿元。如果拿公募REITs跟A股市场来对比，截至2020年末，沪深股市总市值已达79.72万亿元。按上市日计算，全年共有396只新股相继登陆沪深市场，首发募集资金总额接近4700亿元。截至2019年末，全球已有42个国家和地区立法推出REITs，合计发行公募REITs数量为881支，全球REITs市值达到2万亿美元，其中美国市场REITs市值占全球总市值的六成以上。假如在未来某一阶段中国市场的REITs市值能跟美国旗鼓相当，那么至少也是一个9万亿的盘子，这个数字远比国内目前50家上市房企近3万亿的总值要高。国金证券根据 EPRA披露的数据认为，2019年末全球79 个国家/地区商业不动产的总市值超 31.1 万亿美元，其中公开上市证券部分市值约为 3.8 万亿美元，其中REITs 市值约为 2 万亿美元。戴德梁行报告则显示，截至2019年底，亚洲市场上活跃的REITs共计178支，总市值达2924亿美元，其中日本的REITs市值占比超过一半，日本、新加坡和中国庆者乎香港三地REITs市值合计占比达93%。其次，这将是一场资产运营商的IPO盛宴。此前，业内在探讨地产下半场可能时，曾大胆预测过：地产存量誉悉时代4大万亿级风口里，将出现200家上市公司。在目前的融资环境中，A股不太欢迎传统地产开发商，港股也只给物业股高估值。公募REITs本质上是对资产运营商而非开发商的一种“偏爱”。对于存量资产运营商来说，公募REITs帮助这些公司手中的存量资产拧开了“现金水龙头”。如果对标美国、新加坡的经验来看，REITs增长后劲也十足。其中，腾飞房地产投资信托是新加坡第一只房地产信托基金，也是目前最大的商业空间和工业地产投资信托。截至2019年底，腾飞持有不动产数量达200 个，总资产规模达 138.6 亿新元。2002年，腾飞房产投资信托IPO的每股单价为0.88新元，至今已涨至3.04新元。香港REITs“一哥”领展房产基金(0823.HK)目前的市值近1500亿港元。2005年，领展上市时每基金单位的定价是10.3港元，目前已涨至69.2港元，足足翻了近7倍。第三，这还将是一场运营人的狂欢。40号文发布会，上海证券交易所债券业务中心总经理佘力曾在一场会议上强调，REITs实际上是资产和企业运营管理能力的上市。因此，从资产背后，REITs更看重的是管理人对资产的定价、管理能力和持续的资产注入。而从监管对于公募REITs底层资产的筛选标准来看，处处都在强调运营的持续和稳定性。比如，符合要求的项目运营期不能低于3年；未来三年公募REITs净现金流分派率不低于4%；收入要分散化，能够主要通过市场化的运营产生收入和现金流，且不依赖第三方的补贴。上一个时代，高周转为王，吃的是土地和政策红利，运营这样的慢钱，不管是传统开发商还是二级资本市场都看不上。而早年投入运营的人，干的往往也都是苦活累活，市场无标准，人才青黄不接。公募REITs来了之后，运营人开始唱主角，价值被认可的时代也就来了。池塘变成了海，自然能容纳更多的探险家。另外，这还将是一场地产基金参与的退出盛宴。除了公募REITs申请人，在《通知》出台后8个多月的时间里，同样躁动的还有券商、基金公司、会所、律所等中介机构，保险、银行理财子公司、信托等公募REITs投资人。这个市场到底有多热？“都在抢，反正优质项目一旦获批，前期大家肯定都在抢，这是毋庸置疑的。”这样一场超万亿的盛宴，不仅让存量运营公司兴奋不已，也引发地产基金连夜组队抢份额。一家国资背景的地产基金透露，早在去年11月，他们就闻风开始连夜组建团队，撒出人马奔赴全国各地跟正在申报公募REITs的项目方争取基石投资者份额。但有些好项目非常难抢，就像泡泡玛特IPO前的那次份额之战一样，能不能敲开项目方的门，非常考验投资团队的本事，当然更考验机构的资金实力。“现在不好参与进去，反正需要很多沟通，光给钱不行，一方面你也不知道哪家能获批，另一方面人家为啥要你的钱。”目前公募REITs已经上升到这家地产基金公司战略层面，公司甚至把公募REITs视为未来10年最大机会。不过，这场万亿盛宴，眼下跟大多数存量资产运营玩家们没多大关系，40号文早早将商办、住宅类资产排除了出去，最早能吃到政策红利的还是资产运营状况更加成熟稳定的新基建等资产类别。02公募REITs“三道关”：谁的万亿盛宴？这块诱人的万亿蛋糕，哪些项目有资格申报？哪些公司有望成为“第一个吃螃蟹的人”？40号文规定，试点项目准入标准主要有三个维度，第一个是区域，第二个是行业，第三个是项目。从区域的维度来看，重点支持的区域包括京津冀和雄安新区，长江三角洲和长江经济带，粤港澳大湾区以及海南。目前来看，首批申报的项目主要就位于上述这几大重点区域。从行业的维度来看，国家优先支持仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理等传统基础设施项目；另一方面，鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集、高科技产业园区、特色产业园区等。值得
B. 银发经济崛起 各路资本分食万亿“蛋糕”
清华大学教授杨燕绥。 受访者供图
房地产、保险、医药以及养老服务等各路资本聚焦养老；国民养老观念开始转变
10月25日是九九重阳节，如何养老已经成为 社会 焦点问题。有机构发布研报称：2018年，我国老年人占比达到11.93%，老年抚养比为16.8%。通过对其他国家人口 历史 数据对比分析，预测在2027年，我国人口总量达14.22亿，人均寿命达77.91岁，老年人占比将达到15.39%，人口中心整体上移，总体老龄化趋势更加明显。
与此同时，万亿养老市场已然开启，各路资本纷纷涌入。
地产入局、保险兴起，银发经济有多赚钱？
根据中国社科院2016年发布的《中国养老产业发展白皮书》的预计，到2030年，中国养老产业的规模将达到13万亿元。巨大的市场潜力正在吸引越来越多来自房地产、保险、医药以及养老服务等不同领域的市场参与者。
10月23日，民政部养老服务司副司长李邦华称：“十三五”期间，各级政府继续加大力度引导 社会 力量参与养老服务发展，中央财政五年共计投入50亿元，支持203个地区开展居家和社区养老服务改革试点，民政部和发展改革委等部门联合实施普惠养老城企联动专项行动，加大普惠养老的服务供给。
据悉，对于养老企业的成本支出，主要分为两种。一种是走重资产之路，就是自建养老院，这种模式的前期投入很大，浙报传媒在2015年就公开表示，机构养老的盈利模式是不清晰的，所以他们选择切入居家养老。
总之，不管是走重资产之路还是轻资产之路，想要实现完全收回前期的投入成本，都是需要很长时间的。
2006年就开始进入养老行业的宜华 健康 目前运营多个养老社区，拥有的中高端养老公寓超过3000套，今年上半年，受疫情影响，其养老板块收入同比下滑近两成，依然实现营收约1.04亿元。
另一方面，养老保险的保障功能愈发凸显。据头豹研究院2019年数据，“近五年来，中国养老保险行业市场规模由2014年的65315.8亿元增长至2018年的99864.5亿元，年复合增长率为11.2%。”
针对老年人专设的人身保险、 健康 保险、养老保险等也层出不穷。据新华社今年2月份报道，我国老年人商业保险产品供给已覆盖5918万人，65岁及以上老年人商业保险渗透率为35.5%，与商业人身保险总渗透率39.86%大体一致。
养老服务日益丰富，众多85后已有意识为退休储蓄
除了养老院和商业养老保险，“银发经济”还包含多个方面，比如老年社交、老年医疗、老年保健、老年 旅游 、老年理财、老年教育等。
不过，这些产品普遍还不够规范和成熟，存在较大的成长和完善空间。
以老年 旅游 为例，有数据显示“目前我国每年老年人 旅游 人数已经占到全国 旅游 总人数20%以上……2018年中国老年人 旅游 消费超过4000亿元，预计2021年将超7000亿元人民币，2016-2021年平均增速将达23%。”
但是，光大证券分析师认为，“目前市面上针对老年人的 旅游 产品良莠不齐，供给端有待转型与创新，个性化与服务质量需提高。”主要有两大问题：“其一，同质化严重，鲜有专门为老年人定制的 旅游 产品；其二，落到具体环节时服务质量不高，可能存在强制消费、自费项目多等问题。”
“养老市场前景广阔，潜力无限，但是想要资本愿意入局开拓和完善，消费端的教育也很重要。”多位业内人士反映。
事实上，在政策频出、资金涌入、企业林立的这几年，我们可以明显感受到国民养老观念的变化。
很多80后公开表示早已摒弃了“养儿防老”的观念，“养老，是前半生的自己养后半生的自己。”
9月17日，富达国际和支付宝理财平台联合发布的《后疫情时代中国养老前景调查报告》显示，中国居民的养老意识已连续三年持续提高。在年轻一代(18-34岁)即“85后”中，有51%的受访者（注：报告共有6万多名受访者参与）说他们今年已经开始储蓄，这一比例高于2019年的48%和2018年的44%。
专家访谈
杨燕绥：要完善养老金的制度结构首先要把企业年金补上
杨燕绥长期扎根在 社会 保障领域，累计完成国家 社会 科学基金、部委委托和国际组织资助三四十项国家和省部级项目，她所提出的“人口老龄化并非 社会 老化”观点、银色经济发展战略等得到了广泛认可和传播。
新京报：距离深度老龄化可能还有一段时间，在这期间我们还可以做好哪些准备？
杨燕绥：养老问题本身是一件未雨绸缪的事情，我们应该倒计时地来做事情。
如果我们的人口政策好的话，比如，生育率保持在1.8-2.1的话，进入下一阶段的时间将会延长。
在“十二五”规划期间（2013年），大量的女性进入退休队伍，所以我们的 社会 养老保险从此再没有收支平衡过；到2022年前后，1963年出生高峰的上千万男性将要退休，养老保险、医疗保险以及整个 社会 保险制度都会遇到挑战，缴费人口急剧下降，领取养老金的人口数量急剧上升。
所以近两年养老保险中央统筹、医保待遇清单和养老服务等，都在紧锣密鼓地做制度准备。
新京报：这些制度准备的关键是什么？
杨燕绥：在这期间，我们要做好两个方面，即“一上一下”。
“上”是指基本养老金要上到国家统筹层面，不能老龄化严重的东北地区发不出养老金，东莞深圳养老金有富余。因此国家要统筹基本养老金，保证个人不管是在哪儿，都能够领到养老金，公平又持续。
“下”指医疗保险。“下”什么？要下到家庭医生签约服务，大力发展社区医疗，实现医护的可及性。不管是中老年人的慢病管理、 健康 管理，还是老年人需要的各种照料，都方便可及，即我们常说的医养结合。
新京报：你说的“上”已经被提出很多年了，但迟迟未实现？
杨燕绥：现在正紧锣密鼓地做。“全国统筹”这个问题比较难，越拖越难。
今年或明年，相关的政策是一定要出来的，因为到了2022年，婴儿潮的退休高峰就来了。此次疫情的发生，有些企业经营面临问题，反倒让这个时间点有点提早了。
现在是上，上不去；下，下不来。我认为在2022年之前，这俩问题都必须解决。否则养老保险、医疗保险，或将遇到资金增量下降情形。
新京报：银色经济下，养老金融产品和金融服务体系如何进一步完善？
杨燕绥：现在最高端的高净值人群和最低端的“三无人群”问题基本解决了，高净值人群自己有钱，商业保险、地产公司等提供了相关服务；“三无人群”生活标准也低，政府管吃管喝。
现在的问题主要是中端的大多数人群怎么办？
中端的人群现在解决了基本养老保险，但是还不够，所以要大力发展企业年金和个人养老金，完善国家养老金三支柱结构。
过去20年，我们也在不断构建和完善养老金三支柱，但是没有发展到位，因为基本养老保险费率太高，做企业年金的企业较少，到现在职工覆盖率才6%。所以要完善养老金的制度结构，首先要把企业年金补上。
但是现在企业已经进入低成本发展阶段，企业年金的黄金时期已经过去了，就不能再做增量改革了。所以存量改革就是把现在浪费的福利资源利用起来。
比如，住房公积金。对于有住房的人来说，住房公积金存在那里就没有意义，应该允许把公积金转成职业养老金。如果把沉睡的住房公积金制度搞活，将其跟养老金账户打通，就可以让几亿职工尽快拥有企业养老金，这样机关事业单位搞第二支柱也不会出现双轨制问题。
对于个人养老金来说，现在仅仅是推出税延型保险。但税延养老保险只是个人养老金制度的一个产品，不能拿产品替代整个计划，所以国家要尽快构建养老金的信息平台和监管制度，允许个人养老金买基金、买理财，做各种各样的养老资产配置。
另外，我们要对养老金政策进行创新，资产管理要精细化，在追求时间价值的同时，做好风险防控、资产配置。同时，也要对老百姓进行教育，让大家知道养老资产管理也是个人的事情，知道如何去聚集财产做计划、承担风险，不要天天想着高回报。
C. 电动车数字新基建的万亿级蛋糕 互联网巨头“围猎”充电桩
3月31日，国务院常务会议确定新能源购置补贴和免购置税政策将延长2年。再加上各地此前已陆续出台的汽车鼓励政策，新能源汽车市场迎来全面利好。
同一天，阿里巴巴旗下高德地图宣布推出新能源车充电服务解决方案，并正式上线充电地图。不常发声的阿里巴巴合伙人、高德集团董事长俞永福为充电地图亲自站台，足见此事之于高德、乃至阿里巴巴集团的重要意义。
重量级玩家入局
阿里入局的背后，是充电桩面临的巨大政策和市场机遇。
政策层面，不久前，国家明确提出大力推进七大“新基建”领域，新能源汽车充电桩位列其中。
据了解，目前高德充电地图已接入了包括特来电、星星充电、快电、联行科技、蚂蚁充电等全网核心充电运营服务商的官方充电桩实时信息和交易链路，实现超过96%的充电桩动态信息覆盖，在充电桩数量和实时信息准确率方面居于行业领先水平。此外，通过与阿里巴巴集团支付生态的打通整合，用户能在高德充电地图完成从找桩、导航、在线支付以及周边服务搜索在内的一站式服务。
阿里的入局，能否给充电行业带来一次真正的变革，让电动车车主的里程焦虑得到缓解，我们可以拭目以待。
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